È ancora un mercato di acquirenti.Nessuno sta costruendo nuove torri per uffici o centri commerciali.Ma c'è azione con quelli vecchi, quando il prezzo è giusto.Mimi Swartz è una scrittrice dello staff con sede a Houston.Questa storia proviene dagli archivi del Texas Monthly.L'abbiamo lasciato così com'era originariamente pubblicato, senza aggiornamento, per mantenere una chiara documentazione storica.Leggi di più qui sul nostro progetto di digitalizzazione degli archivi.A B ob Park piacciono le palme, la palapa e la spiaggia di sabbia bianca.Nei giorni feriali si rilassa spesso lì prima di andare al suo lavoro serale come operatore di computer.Gli piacciono anche la sala pesi, la recinzione di sicurezza e la piscina.Soprattutto, gli piace l'affitto negli appartamenti di St. Gregory's Beach appena fuori dall'autostrada 6 a nord-ovest di Houston."Per il prezzo", dice, "non potevo batterlo", anche $ 200 per un appartamento con una camera da letto.Sono solo 10 dollari al mese in più di quelli che aveva pagato per un'efficienza recentemente svaligiata che era più piccola di duecento piedi quadrati.Gli affitti degli appartamenti sono un indicatore della vitalità economica perché telegrafano quando gli sviluppatori possono costruire nuovi appartamenti.È di buon auspicio per Houston che gli affitti stiano finalmente salendo;è di cattivo auspicio quanto siano scesi in basso.La maggior parte degli affittuari può vivere in un posto carino per quello che gli costa vivere in un posto non così bello, creando ciò che i tipi immobiliari locali chiamano un "volo verso la qualità".Gli appartamenti sopravvissuti alla feroce competizione per gli inquilini sono quelli con qualche vantaggio o espediente.Ecco perché la Arruth Associates, con sede a Houston, ha speso mezzo milione di dollari per rinnovare il complesso di 186 unità in cui vive Bob Park, portando 200 tonnellate di sabbia sulla spiaggia, 150 palme e una miriade di ibischi e oleandri.Il tasso di occupazione al St. Gregory's è passato dal 35% al ​​90% in meno di un anno.Se i proprietari sono svantaggiati rispetto agli inquilini, hanno il sopravvento nel trattare con i prestatori, motivo per cui Arruth Associates potrebbe permettersi di abbellire St. Gregory's.Grazie ai pignoramenti, oggigiorno le banche possiedono molti, troppi, degli appartamenti a Houston.Per invogliare gli acquirenti, devono accettare di rinunciare al pagamento degli interessi quando le rendite di mercato sono troppo basse per realizzare un profitto, come accade oggi.Sia gli istituti di credito che gli acquirenti scommettono sul futuro.Se riescono a riempire i loro appartamenti ora, possono aumentare gli affitti poiché la ripresa crea più posti di lavoro, portando a Houston più persone che vogliono vivere in appartamenti.Bob Park può vederlo accadere e non si fa illusioni.Si aspetta che tra non molto il suo affitto aumenterà.Era il trentanovesimo - e ultimo - concorrente tra i grattacieli residenziali di Houston, l'ultima pazzia del boom.The Spires, un condominio di quaranta piani, è stato costruito ai margini meridionali del metastatizzante Texas Medical Center con vista mozzafiato su Hermann Park fino allo skyline del centro.Quando fu terminato alla fine del 1983, dovette affrontare non solo un eccesso di concorrenti, come il Bristol, il Greenway I e D e il 5000 Montrose, ma anche una carenza di acquirenti che avevano soldi da spendere.Nel primo anno furono vendute solo 13 delle 230 unità delle Spires.Alla fine il proprietario, la canadese Campeau Corporation, si è piegato all'inevitabile e ha affittato le unità vuote, utilizzando incentivi come l'affitto gratuito di un mese e tariffe mensili a partire da $ 850 per due camere da letto.L'anno scorso Campeau ha ingoiato una svalutazione di $ 20 milioni sulla proprietà.Infine, l'estate scorsa la società ha iniziato quella che equivale a una vendita a metà prezzo, offrendo unità una volta con un prezzo compreso tra $ 160.000 e $ 400.000 per $ 79.000 e $ 240.000.Senza pubblicità al pubblico, Campeau ha venduto 43 unità nei due mesi terminati a metà ottobre.(Nel frattempo, in una scommessa calcolata, Campeau sta aumentando gli affitti da $ 200 a $ 400 al mese alla scadenza dei contratti di locazione, con grande indignazione degli attuali inquilini.) È abbastanza per rendere ottimista Wayne Jones, il vicepresidente di Campeau High- Rise Homes of Texas, la filiale di vendita di condomini."Due anni fa", dice, "la gente non avrebbe comprato a nessun prezzo".I 34 piani della Phoenix Tower sulla Southwest Freeway sono stati un facile bersaglio per i fotografi che volevano un simbolo del crollo economico di Houston.Dal completamento dell'edificio nel 1984 fino alla primavera del 1987, il progetto dell'ufficio in vetro verde era egregiamente vuoto, un edificio "trasparente".Nel 1986 lo sviluppatore, Allegheny Realty, scaricò l'albatro di 60.000 piedi quadrati e $ 60 milioni con una perdita del 25%.I nuovi proprietari, Homart Development, una sussidiaria di Sears, hanno speso un anno e 2 milioni di dollari per abbellire il posto.Ha annullato la politica di Allegheny di rifiutarsi di affittare meno di 100.000 piedi quadrati (più di quattro piani) a un singolo inquilino.La sussidiaria di Fellow Sears Dean Witter è diventata il primo inquilino nel maggio 1987, affittando solo 15.000 piedi quadrati.Ora l'edificio è occupato al 60 per cento.Normalmente quel tasso di occupazione sposterebbe i proprietari fuori dal rosso, ma non nel mercato degli acquirenti che è l'odierna Houston.Per ottenere inquilini, Homart ha dovuto offrire affitti mensili inferiori a quelli di mercato inferiori a $ 10 per piede quadrato.United Savings, che ha occupato quasi 100.000 piedi quadrati, ha costretto Homart a pagare i costi di trasloco e ad acquistare anche i suoi vecchi contratti di locazione."Vorrei dire che siamo alla fine di seri pacchetti di concessioni, ma non lo siamo", afferma Carolyn Christian, il funzionario di Homart incaricato di riempire l'edificio.Non fino a quando l'edificio non sarà completamente affittato, in un lontano futuro, avrà un flusso di cassa positivo, dice.Non più vuota, la Phoenix Tower continua a riflettere la condizione economica di Houston."La guarigione non è ancora arrivata", dice Christian, "ma è in arrivo".Nella maggior parte dei posti negli Stati Uniti, Mercedes vende più della Jaguar di quattro a uno.A Houston il vantaggio Mercedes scende a solo due a uno.Quella maggiore popolarità della Jaguar si adatta.La Jaguar è ​​l'auto di lusso perfetta per la nuova Houston snella, significa: è elegante ed elegante e sembra più costosa di quanto non sia.Il modello più venduto, la XJ 6, costa circa $ 43.500, da circa $ 10.000 a $ 20.000 in meno rispetto alle famose auto delle serie Mercedes 400 e 500.Il proprietario della concessionaria Jaguar di Houston negli ultimi due anni è stato lo sviluppatore di immobili commerciali David Wolff, il cui franchising equivale a un monopolio di otto contee.Wolff, che ha sviluppato Park 10 e altri parchi commerciali di Houston, è quel raro uccello tra gli sviluppatori di Houston: un non fallito.Era, osserva, uno dei pochi tra i suoi ex fratelli che "hanno sempre avuto una visione essenzialmente pessimistica", presumeva che la bolla immobiliare di Houston sarebbe scoppiata alla fine e pianificò di conseguenza.Invece di accettare il 100 percento di responsabilità sui suoi accordi come facevano John Connally e altri, Wolff generalmente limitava la sua responsabilità al 20 percento.Ha sviluppato solo a Houston e non si è unito alla frenesia degli sviluppatori di Houston che hanno lasciato la città distrutta per costruire freneticamente altre città che presto andranno in crash come Austin.Quella strategia prudente ha reso Wolff invidiabilmente liquido, con circa 30 milioni di dollari in attività finanziarie da gestire, oltre a 100 milioni di dollari in immobili e una ricchezza di potenziali investimenti da considerare (spera, ad esempio, di acquisire un franchising sportivo professionistico).Finora, l'unica attività che ha incuriosito abbastanza Wolff da acquistare sono state le concessionarie di automobili (ha anche acquistato un franchising Volvo-Subaru di Houston sud-ovest).Le concessionarie sembravano sottovalutate rispetto al loro potenziale di profitto.La Dominion Jaguar di Wolff vende ogni anno circa 450 Jag nuove e 200 usate per un fatturato annuo di circa $ 25 milioni (le sue due concessionarie incassano circa $ 60 milioni all'anno).Le cifre rappresentano un ritorno sull'investimento dal 12 al 14 percento all'anno in tempi deboli come l'attuale e forse dal 20 al 30 percento quando l'economia si rafforza.Quello non è l'80% di rendimento annuo sulla terra a cui Wolff si era abituato.Poi di nuovo, è significativamente migliore dello zero percento che gli sviluppatori stanno accumulando oggi.Un anno e mezzo fa un investitore californiano di nome Maxwell Drever sbirciò da un elicottero sopra Houston e cercò segni di una rottura nel persistente fallimento.Notò che un certo numero di stabilimenti di produzione erano nelle prime fasi di espansione.Dal momento che le banche di Houston erano riluttanti a concedere prestiti, sapeva che i segni di vita sottostanti venivano finanziati nel modo più duro, senza flusso di cassa.Ciò significava che era giunto il momento di iniziare a comprare.Drever gestisce quelli che nel settore sono conosciuti come fondi avvoltoio: bacini di capitale che rovistano in un'economia senza vita.A Houston come nell'ecosistema, gli avvoltoi sono necessari per ripulire i pasticci antigienici che nessun altro toccherà.I fondi Vulture hanno tre cose di cui Houston ha un disperato bisogno: denaro, fiducia nel futuro e volontà di avere una visione a lungo termine.Ogni settimana o due Drever - un sei uno magro, con un naso prominente, un papillon e un completo dei Brooks Brothers color carbone - lascia San Francisco per piombare su Houston.Cerca complessi di appartamenti mal gestiti e mal tenuti che può acquistare per un terzo o due terzi del costo di una nuova costruzione.Li aggiusta con una mano di vernice, abbellimento di un grado superiore a quello offerto dalla concorrenza e una recinzione di sicurezza in ferro battuto, e rende felici gli inquilini con servizi per il fine settimana come autolavaggi gratuiti, asciugamani gratuiti a bordo piscina e manicure gratuite.Drever offre agli investitori un rendimento annuo del 12% o migliore sulle sue proprietà a Houston.Ma pensa di poter fare molto meglio: un ritorno sull'investimento dal 20 al 30 percento.Negli anni settanta e ottanta vendette in media il 29% dei complessi che aveva acquistato a Dallas, Denver, Tampa, Seattle e Columbus, Ohio.Ma essere un avvoltoio è un affare rischioso."Se il petrolio scende e rimane giù, saremo nella stessa zuppa delle persone che stiamo acquistando da ora", riconosce."Per grazia di Dio, non abbiamo comprato qui nell'84 e nell'85, quando tutti i sindacati nazionali pensavano che Houston sarebbe tornata".Il giovedì dopo la festa del lavoro, Drever guida il fucile e fa telefonate mentre Joe Gillespie, il suo manager delle acquisizioni di Houston, infila una Lincoln nera Eurostyle attraverso il pesante traffico di Houston nord-ovest.A Drever piace la zona, nonostante la triste evidenza dell'eccesso come gli striscioni che promettono due mesi di affitto gratuito.Il nord-ovest di Houston è vicino alla Compaq Computer Corporation e dispone di nuovi centri commerciali, arterie stradali migliorate e una strada a pedaggio che offre un rapido accesso al centro.La maggior parte degli undici complessi di Houston (con 2.715 unità) che Drever ha acquistato si trovano in quest'area.Mira ad acquistare altre 1.000-2.000 unità questo autunno.Gillespie, un uomo basso e squadrato che interpreta Mutt per il Jeff di Drever, guida l'auto nel parcheggio di un complesso B-meno di 144 unità fuori dall'FM 149 per il quale Drever ha una lettera di intenti firmata.Il posto non è paesaggistico ma ben tenuto, il prezzo di acquisto è interessante - $ 16 al piede quadrato - e il manager dice a Drever che la proprietà è affittata per il 96 percento, principalmente da "poveri", con affitti in media di 35 centesimi per piede quadrato ($ 195 un mese per un piccolo bilocale).La proprietà è un'evidente vittima del fallimento: nel 1984 era sul mercato per $ 4 milioni, in seguito il prezzo richiesto è sceso a $ 3,2 milioni e ora i proprietari prenderanno $ 2,2 milioni.Drever interroga la giovane donna manager del complesso e del quartiere e le viene detto che quasi metà della zona residenziale vicina è nera.Si complimenta con lei per aver tenuto il complesso così in ordine, il direttore sorride e Drever risale sulla Lincoln."Quando mi ha parlato del quartiere, l'ha ucciso", dice Drever."Il capitale di investimento non ha cuore", aveva spiegato in precedenza.Drever lo vede come un affare, non un bigottismo: un quartiere che passa da bianco a minoranza significa che i prezzi delle proprietà vicine possono diminuire, non aumentare.Ciò rende la proprietà una cattiva scommessa per l'apprezzamento.Una prospettiva più costosa è Central Park Regency, un complesso di 348 unità di cinque anni offerto dal proprietario del costruttore per $ 9,1 milioni.Con la manifestazione di interesse di Drever, il venditore firma immediatamente una lettera di intenti.Ma il posto alla fine fallisce l'ispezione e si rivela essere uno dei tanti affari che Drever rifiuta.Sulla strada per l'aeroporto, Gillespie ha superato altri tre o quattro potenziali più un complesso di appartamenti chiamato Cypress Landing che Drever ha acquistato e sta ridipingendo color salmone con una rifinitura color crema.Sta anche aggiungendo grata, persiane e paesaggistica.Le cose stanno andando bene nella proprietà di 464 unità, su cui Drever sta spendendo $ 3.000 per unità per l'aggiornamento.Il tasso di occupazione, che era del 60 per cento con affitti di 27 centesimi al metro quadrato, è precipitato al 45 per cento quando la direzione ha sfrattato gli inquilini che stavano distruggendo l'alloggio.Ora l'occupazione sta salendo di nuovo sopra il 60 percento, anche con gli affitti aumentati a 34 centesimi per piede quadrato.Tra anni, quando il complesso si riempirà e gli affitti raggiungeranno i 65 centesimi al metro quadrato, che è più alto degli affitti di molti bei appartamenti durante il boom, gli sviluppatori di Houston inizieranno di nuovo a costruire appartamenti.Quando ne avranno costruiti troppi, Maxwell Drever incasserà e si ritroverà in un'altra città in rovina.Sulla scena del commercio al dettaglio di Houston, il Pavilion Saks Fifth Avenue potrebbe essere il monumento più stravagante fino ad oggi alla convinzione che il peggio sia passato.Un tempo un mastodontico e cupo centro commerciale situato in un boschetto di querce, appena a nord della Galleria e di fronte a Tony's sullo sfavillante Post Oak Boulevard, è oggi, grazie a una ristrutturazione da 20 milioni di dollari, un'oasi di shopping gigantesca e scintillante che potrebbe doppia come la capitale di una nazione ricca di petrolio del Terzo Mondo.Il Pavilion Saks Fifth Avenue è una sontuosa testimonianza della lenta ripresa dell'economia: le vendite al dettaglio del primo trimestre del 1988 di Houston sono tornate a $ 6,1 miliardi dopo un calo a $ 5,5 miliardi nel 1987.L'epicentro della tanto annunciata guarigione è nel quartiere di Galleria–Post Oak di tre miglia quadrate, noto in tempi migliori come il Magic Circle.Le vendite nell'area potrebbero essere scese da un massimo di $ 450 per piede quadrato a circa $ 300, ma quel numero è ancora un robusto $ 150 al di sopra della media nazionale."Le vendite in quest'area non devono necessariamente aumentare per essere buone", afferma il direttore generale di Pavilion Charles Cox."Semplicemente non devono andare giù."Gli investitori al dettaglio Sanguine hanno fatto un'importante scoperta: anche nell'economia lenta, soddisfare i ricchi può essere redditizio.“I ricchi abitanti di Houston sono ancora qui”, dice Cox, “e sono ancora benestanti.Spendono ancora soldi e si godono ancora la vita a Houston".Almeno, questo era il pensiero dei nuovi proprietari del Pavilion, i gestori di fondi pensione con sede a Boston Aldrich, Eastman e Waltch, quando acquistarono il centro di dieci anni dalla British Airways nel 1984. Rispetto alla Galleria, il principale centro commerciale di Houston centro commerciale, l'allora Saks Center of Fashion era un austero tempio dello stile di New York sostenuto da negozi europei dai toni alti.Il numero di acquirenti non contava molto nei periodi buoni: i clienti che venivano avevano soldi da spendere e li spendevano.Ma quando i tempi difficili sono arrivati, quei clienti sono svaniti ("Potresti sparare un cannone attraverso il posto e non colpire mai nessuno", ha osservato un ex inquilino).Aldrich, Eastman e Waltch hanno assunto lo sviluppatore di Dallas Kenneth Hughes e, per quanto si possa dire "scommesse sul arrivo", è nato il Pavilion, l'unico grande progetto di un nuovo centro commerciale a Houston oggi.Il piano di Hughes includeva l'aumento dello spazio a 290.000 piedi quadrati e la sostituzione della forma quadrata del centro commerciale (Saks era nel mezzo) con una struttura a navata-abside simile a una chiesa.I pavimenti in ardesia ascetica furono sostituiti con una più calda arenaria dell'Arizona, gli angoli severi furono ammorbiditi con archi svettanti e le querce furono sostituite con novanta palme di varia altezza.Fontane gorgoglianti furono importate dall'Italia per rompere il silenzio museale del centro.L'eleganza casual era la regola: "Vogliamo essere un luogo di shopping", afferma Cox, "un luogo in cui le donne possono camminare con i loro body".Se tutto va bene, il Pavilion avrà alcuni dei punti vendita più esclusivi della città (designer come Ungaro e gioiellieri come David Webb), insieme a guardie di sicurezza in giacche rosse, parcheggi sotterranei, parcheggiatori e—l'ultima novità nel design di centri commerciali —ingressi esterni e interni per i negozi, in modo che gli "acquirenti orientati alla destinazione" (nuove parole d'ordine che significano acquirenti diretti verso un solo negozio) non debbano farsi strada tra orde di hoi polloi.Nonostante tutti i discorsi di Cox sulla ripresa e sulla rinnovata fiducia, Pavilion si sta, infatti, avvicinando a una debolezza percepita nel suo principale concorrente, la Galleria.Da quando è stata aperta diciotto anni fa, la Galleria ha chiuso i negozi di fascia alta a Houston.Aveva gli euroshopper, i messicani e i giapponesi, nonché le matrone di River Oaks e i petrolieri delle Midland.Poi venne il busto - e diverse espansioni - e nacque una Galleria più egualitaria.I negozi di lusso come Gump's e Neiman's facevano compagnia a un numero sempre maggiore di catene di negozi, mentre i clienti facoltosi dovevano schivare gli adolescenti che schioccavano le gomme per fare i loro acquisti.Sebbene la manager della Galleria Leah Thayer di Gerald D. Hines Interests insista sul fatto che questo nuovo mix ha aiutato le vendite (alcuni negozi sono aumentati del 20 percento), Cox non ne è così sicuro.“I clienti benestanti non amano i centri più grandi”, sostiene, proponendo un mito degli sviluppatori che si sta diffondendo rapidamente, il cui sottotesto è che la Galleria è troppo affollata e troppo, beh, democratica.Non è solo l'elegante lifting del Pavilion ad attirare clienti tony, ovviamente.Gli affitti nella Galleria sono di circa $ 30 per piede quadrato (in calo di circa $ 10 rispetto ai tempi del boom ma comunque costosi);Pavilion, desideroso di riempire il centro commerciale, sta applicando una tariffa d'occasione che parte da $ 18 a $ 20.Offre anche indennità di costruzione estremamente generose (il denaro che un centro commerciale contribuisce al design degli interni degli inquilini), almeno il doppio di quanto offre la Galleria, almeno in un caso.E non è solo la Galleria che il Padiglione si batte;ha anche affrontato Highland Village, un centro di pochi piani degli anni Cinquanta che si trova a cavallo di quattro isolati su Westheimer, adiacente a River Oaks.Da quando Mickey Rosmarin ha trasferito la sua boutique Tootsies nel centro ristrutturato dall'area della Galleria tre anni fa, Highland Village è passato da sonnolento a sofisticato senza abbandonare la sua fedeltà al quartiere.I concorrenti hanno risposto alla sfida di Pavilion.La direzione della Galleria, che in passato non ha mai dovuto mostrare molta flessibilità, ha mostrato il suo lato accomodante quando la manager di Tiffany, Sharon Seline, ha fatto sapere che stava considerando una mossa.Highland Village e Pavilion hanno cercato di corteggiarla via, ma alla fine Seline ha scelto di rimanere lì dopo che la Galleria ha ricevuto un'offerta per fornire un servizio di parcheggio e riconsegna auto, a spese di Tiffany."I nostri clienti non vogliono essere disturbati", afferma Seline."I nostri clienti non saranno disturbati."Né la maggior parte dei rivenditori vuole rinunciare alla Galleria e al suo volume se può evitarlo.Ma il catering esclusivamente per i capricci dei ricchi può davvero fornire a un centro commerciale i profitti di cui ha bisogno per sopravvivere?Certamente pochi preziosi rivenditori danno per scontati i numeri in miglioramento.Certo, Mickey Rosmarin ha ampliato Tootsies con un negozio da uomo e un salone indipendente per i suoi vestiti più belli.Ma come molti rivenditori di fascia alta, la sua merce un tempo stravagante ora è semplicemente costosa - è stato ridimensionato - e, come molti dei suoi concorrenti, tiene discretamente uno scaffale di vendita nascosto nel retro del suo negozio.Finora, la battaglia tra i centri di fascia alta equivale a un girone all'italiana al dettaglio, poiché i negozi gravitano verso centri che sembrano adattarsi alle loro identità.Insieme a David Webb, il rivenditore italiano Caruggi ha lasciato la Galleria per riaprire nel Padiglione.Il negozio Polo di Ralph Lauren, che non è mai stato all'altezza del suo potenziale nel Saks Center, si è trasferito alla Galleria, dove le vendite sono in aumento.L'attività di gioielli antichi di Lynette Proler è migliorata dopo che si è trasferita dalla Galleria all'Highland Village.Una cosa su cui i rivenditori concordano è che i bei tempi torneranno ma i bei tempi sono finiti per sempre."Siamo appena tornati alla normalità", spiega Don Connelly, dirigente del leasing al dettaglio."E la normalità è dove dovremmo essere."Forrest Wilder supervisiona la politica, la politica e la copertura attiva all'aperto del Texas Monthly.Dan Solomon scrive di politica, musica, cibo, sport, giustizia penale, assistenza sanitaria, cinema e affari.È gratis.È quotidiano.Ed è pieno di ottime letture, tutti voi.José R. Ralat è l'editore di taco del Texas Monthly, e scrive di tacos e cibo messicano.Christopher Hooks scrive principalmente sulla politica del Texas e occasionalmente su argomenti più seri.Dan Solomon scrive di politica, musica, cibo, sport, giustizia penale, assistenza sanitaria, cinema e affari.Emily McCullar copre la cultura pop, le notizie e la storia del Texas.Lei vive per il dramma.Taylor Prewitt è l'editore della newsletter di Texas Monthly.Riportiamo su questioni vitali, dalla politica all'istruzione e siamo l'autorità indispensabile sulla scena del Texas, coprendo tutto, dalla musica agli eventi culturali con raccomandazioni approfondite.